二O一六年二月

益阳市大通湖区2016年

国有建设用地供应计划工作组织

领导小组

组  长：姜利文副组长：李建良

成  员：孙玉兵   彭国斌   夏桂钊  刘劲松  胡春华  

李建华   胡  华   曹学良  谢  宾  彭  穆

孙  朴   李伟波   王立新

办 公 室：大通湖区国土资源局

技术单位：长沙天吉土地规划咨询有限公司

技术人员：田鲲     魏予民    唐瑶玲  贺毛凤   周建伟

          李朝鹏   周长富     李伟    杨辉

目    录

一、计划编制背景与内涵 1

（一）计划编制背景 1

（二）计划编制内涵 2

二、上年度供地计划实施评价 3

三、计划编制过程与主要成果 7

（一）计划编制过程 7

（二）主要成果 9

四、计划编制技术路线与方法 10

（一）技术路线 10

（二）技术方法 10

（三）相关数据处理说明 11

五、计划指标确定过程和依据 13

（一）国有建设用地供应能力 13

（二）国有建设用地需求量预测 14

（三）计划指标确定及说明 28

（四）相关情况说明 31

六、计划的可行性 33

（一）规划基础数据可靠，规划依据充分 33

（二）基础研究扎实，可操作性强 33

（三）计划重点突出，用地配置较为合理 34

附表 35

一、计划编制背景与内涵

（一）计划编制背景

随着我国城镇化、工业化和现代化进程的快速推进，国有建设用地需求量不断增长，但建设用地供应越来越紧张，国有建设用地的管理问题逐渐凸显。为积极有效应对国有建设用地供应和批后监管出现的新问题，进一步规范国有建设用地利用行为，提高土地节约集约利用水平，保障经济社会发展对国有建设用地的合理需求，国土资源部要求在全国范围内开展国有建设用地供应计划的编制工作。

2004年，党中央、国务院提出，国土资源部要运用土地政策参与宏观调控。2009年，在应对金融危机、调整经济结构的大格局下，为稳定房价，国家提出加大保障性住房建设力度，要求住房建设用地中保障性住房用地不得低于70%，当年国土资源部要求各地必须编制保障性住房供地计划。2010年，国务院连续发文，要求坚决遏制房价过快上涨现象，促进房地产市场平稳健康发展。同时要求国土资源部指导督促各地及时制定并公布住房为主的房地产供地计划，把握好土地供应的总量、结构和时序。

2010年8月8日，国土资源部颁布了《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》（国土资发[2010]117号）（以下简称《规范》），要求各地结合实际情况贯彻执行。2011年，全国各地开始系统地编制国有建设用地供应计划。

2016年是“十三五”的开局年，是全面建成小康社会的关键时期。大通湖区在构建现代产业结构，发展现代服务业的宏伟目标时既面临着机遇，也面临着挑战，竭尽全力把大通湖区建成为湖南省现代农业示范区、综合农产品加工工业区、环洞庭湖旅游核心区、国家农副产品战略储备基地、湘北地区淡水鱼业养殖中心、湘北交通枢纽中心、实现大通湖区经济的快速发展。

基于以上背景，依据《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》，结合《大通湖区土地利用总体规划（2006-2020年）》、《大通湖区总体规划(2010—2020年）》、大通湖区历年土地利用年度计划以及大通湖区建设用地利用现状和供给潜力，结合大通湖区2015年社会经济发展状况和2016年发展趋势，在2013年、2014年和2015年供地计划编制基础上，按照湖南省国土资源厅《关于做好2016年国有建设用地供应计划和土地储备计划编制工作的通知》（湘国土资办发[2015]154号）文件精神，大通湖区全面启动2016年国有建设用地供应计划编制工作。

（二）计划编制内涵

国有建设用地供应计划，是指在计划期内对国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式做出的科学安排。

1、国有建设用地供应总量是指计划期内各类国有建设用地供应的总规模。

2、国有建设用地供应结构是指计划期内拟供应的商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、特殊用地等各类国有建设用地的比例关系。

3、国有建设用地供应布局是指计划期内国有建设用地供应在空间上的分布。

4、国有建设用地供应时序是指计划期内国有建设用地供应在不同时段的安排。

5、国有建设用地供应方式包括划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式。

二、5年度国有建设用地供应计划实施评价

（一）2015年度供地计划执行情况

根据土地市场动态监测与监管系统数据显示，大通湖区2015年度国有建设用地供应总量为15.56公顷，占计划供应量的24.14%。其中商服用地供应量为0.58公顷，实施率为27.08%；住宅用地为7.99公顷，实施率为24.73%；公共管理与公共服务用地为3.16公顷，实施率为15.42%；工矿仓储用地供应量为3.82公顷，超出计划供应；无交通运输用地、水域和水利设施用地及特殊用地供应。（详见表1-1）

表1-1  大通湖区2015年度国有建设用地供应计划执行情况表

单位：公顷

（二）上年度供地计划实施影响评价

2015年大通湖区国有建设用地供应计划自批准实施以来，大通湖区坚持严格的土地管理制度，科学合理安排国有建设用地供应，全区民生工程和基础设施建设等方面用地都得到了有效保证。上年度土地供应计划的实施也促进了大通湖区社会经济的进一步发展，带动了固定资产投资的增大，扩大了政府的财政收入。

总体来说， 2015年度供地计划的实施理清了全年国有建设用地供应的思路，表现出良好的前瞻性，对科学合理供应建设用地尤其是住宅建设用地供应起到了较好的指导作用，使土地参与宏观调控作用得到更充分的发挥。尽管如此，计划实施结果与计划预期仍存在一些偏差，计划实施过程中凸显了一些问题。一是总体供应量远低于计划量。2015年，大通湖区国有建设用地供应计划实施率为24.14%，未达到预期计划。二是供应结构偏差大，商服用地供应率仅达到15.42%，工矿仓储用地的供应率则达到27.08%。

这些情形一方面表明在一年的期限规定下，土地市场处于变化之中，土地供应存在一定程度的不确定性，很有可能偏离预计的理想状态；另一方面也表明计划的编制可能存在不完善之处，包括计划编制的程序组织、技术路线及技术手段等，影响计划的科学性、合理性。因此仍需进一步规范土地市场，完善计划编制程序、路线及技术方法，使计划的作用得到更充分的发挥。

（三）对新一轮计划编制的启示

通过2014年和2015年国有建设用地供应计划编制与实施，可以更好地指导本轮计划的编制。首先，计划的实施要充分考虑项目的时效性，对供应时序不明确的项目尽量考虑纳入到下一年的供应计划，有效提高本计划的供应率。其次，要充分加强计划与土地市场动态监测系统的衔接。目前主要是利用土地市场动态监测监管系统实时掌握土地供应总量、结构、时序、方式等情况，但是系统中的项目是否来自供地计划所列宗地难以逐一核实，系统中只是录入年度的供地结构数据，并无明细宗地的上传端口。由于不少供地项目位置尚不十分明确，因此加大了供地计划执行监管的难度。只要强化系统功能，实现供地计划项目与土地市场动态监测监管系统合同及划拨决定书的对接，供地才能真正落到实处。再次，需要协调好供地率考核与供地计划实施率考核的矛盾。目前，供地率和供地计划实施率都成为了全省地产管理工作考核的重要内容，但是供地率考核强调的是新增农转征项目尽可能多供应，并且及早地实施供应。而供地计划考核强调的重点是总量控制，适度供地，并且充分发掘存量用地。两者考核侧重点不同带来了矛盾。因此，编制国有建设用地供应计划的时候，有必要尽可能协调好供地率和供地计划实施率的考核，适当调整供地计划的控制规模。

三、计划编制过程与主要成果

（一）计划编制过程

1、准备部署阶段（2015年11月15日－2015年12月14日）

对计划编制工作进行全面安排部署，拟定工作方案和技术方案，并报市人民政府批准实施；成立以区管委会主管领导为组长、有关部门负责人为成员的计划编制工作领导小组，设立领导小组办公室，负责承担计划编制中具体组织协调工作；确定长沙天吉土地规划咨询有限公司为计划编制技术承担单位；召开计划编制工作动员会议，明确有关部门为国有建设用地供应计划编制提供基础资料的工作任务，向社会发布编制国有建设用地供应计划的通知。

2、调查分析阶段（2015年12月15日－2015年12月30日）

按工作方案与技术方案的要求，收集计划编制基础资料和部门资料，向各用地行业和部门发放并回收计划期国有建设用地需求情况申报表，组织各用地单位初步完成用地需求选址与上图；分析各种资料，核查计划编制的基础数据，并对某些实际变化较大而统计台帐未能反映真实状况的用地进行必要的实地补充调查与核实。根据土地利用现状、土地利用总体规划与城市规划实施状况、国有建设用地来源等，分析国有建设用地供应潜力，在此基础上，依据土地权属状况、土地前期开发程度、土地利用计划及征转审批办理情况、宗地规划手续办理情况等，综合确定计划期可实施供应的国有建设用地规模。在分析经济社会发展状况与走势、土地利用和地产市场状况的基础上，结合保障性住房用地、棚户区改造用地、中小套商品房用地需求和省以上重点基础设施用地需求状况，预测计划期国有建设用地需求总量和各类国有建设用地需求。

3、草案拟定阶段（2015年12月31日—2016年1月10日）

依据调查结果，经反复分析论证，综合平衡后，确定计划期内国有建设用地供应总量、供应结构、供应布局、供应时序、供应方式，拟定国有建设用地供应计划草案。

4、征求意见和修改完善阶段（2016年1月11日—2016年2月10日）

国有建设用地供应计划拟定后，区计划编制办公室组织召开有关部门负责人参加座谈会议，听取征询有关意见，技术单位根据征求的意见，对计划编制草案反复修改，形成草案讨论稿。草案讨论稿形成后，区计划编制办邀请省国土资源厅、市国土资源局有关处室负责人和专家对草案讨论稿进行研讨论证；区管委会组织召开国有建设用地供应编制工作领导小组会议，对草案讨论稿进行审查。区计划编制办和技术单位根据论证和审查意见修改完善形成计划送审稿。

5、计划备案阶段（2016年2月11日—2016年2月20日）

对初步形成的供应计划草案，及时送益阳市国土资源局进行审查，区计划编制办和技术单位根据提出的意见，进一步修改完善，形成计划备案稿，经区管委会批准后，提交省厅备案。

根据区域经济发展的客观实际，根据省厅要求，在全区进行总量平衡；根据产业结构特征，在区范围内进行供地结构平衡；与产业布局相衔接，进行供地布局平衡；按照土地市场需求的客观规律和土地供应能力，进行供地时序平衡。

6、公布实施阶段（2016年3月31日前）

根据省厅下达的备案批复修改完善供地计划，并报请大通湖区管理委员会批准向社会公布，3月31日之前，通过土地市场动态监测与监管系统将计划上报国土资源部。

（二）主要成果

大通湖区2016年度国有建设用地供应计划编制的主要成果包括：

1、大通湖区2016年度国有建设用地供应计划文本；

2、大通湖区2016年度国有建设用地供应计划编制说明；

3、大通湖区2016年度国有建设用地供应计划图；

    4、大通湖区2016年度住宅用地供应计划图。

四、计划编制技术路线与方法

（一）技术路线

按《规范》要求，结合大通湖区国有建设用地计划编制工作开展的实际情况，计划编制的技术路线如下：通过收集大通湖区历年社会经济发展数据和土地利用数据，建立预测模型预测2016年度大通湖区国有建设用地供应总量及结构。通过收集大通湖区存量土地情况、储备计划、土地利用总体规划、土地利用年度计划等综合分析大通湖区2016年度国有建设用地供应能力。通过收集大通湖区各部门上报用地需求数据，依据国家有关法律法规及建设用地标准进行项目审核，确定大通湖区2016年用地需求。结合预测结构，供应能力及用地需求综合确定2016年大通湖区国有建设用地供应总量及结构。

（二）技术方法

大通湖区2016年度国有建设用地供应计划采用自上而下与自下而上相结合的方法综合平衡后确定。主要包括实地调查与科学预测相结合、对比分析与统计分析相结合的方法。在供应能力分析中，采用资料分析与实地调查相结合的方法。在供地数据预测中，采用趋势预测法、线性回归法、指数平滑法、用地定额指标法、灰色模型法等方法。

图4-1 国有建设用地供应计划编制工作流程

住宅用地分廉租房用地、经济适用房用地、商品房用地、其他用地等。其中，其他用地中细分公共租赁房用地、棚户区改造用地、安置用地等，商品房细分中小套性普通商品房用地。在技术编制中，严格对照分类标准。技术预测中，在方法上有所选择，根据收集资料的情况选择不同的预测方法。在预测与实际需求偏差较大时，根据大通湖区各行政部门上报项目用地数据和结合规划中的重大项目进行取舍和综合平衡。

（三）相关数据处理说明

（1）数据主要来源于土地市场动态监测与监管系统

为保证数据来源的真实可靠性，大通湖区历年国有建设供应数据采用的是土地市场动态监测与监管系统统计数据。不过考虑系统是2009年开始正式运行，2009年以前的供地数据录入不甚完全，技术单位通过收集建设用地统计台帐进行核对和补充，以保证数据的准确性。

（2）核减重复上报项目

由于资料收集通知是针对各用地单位下发，导致某些用地项目重复上报，如同一个项目可能由建设局、城建投公司、房产局同时上报，且上报时项目名称和申报单位都不一致，如果不加剔除，上报数据会重复统计。技术单位主要通过对项目用地面积和位置进行一一核对，剔除重复上报项目。

（3）按有关规定调整个别宗地规模

《限制用地项目目录（2012年本）》明确规定，单宗商品住宅用地出让面积要严格控制，小城市（镇）不得超过7公顷，中等城市不得超过14公顷，大城市不得超过20公顷。在大通湖区实际上报项目中，部分商品住房用地面积超过7公顷，在处理过程中，与上报单位衔接后，核减了项目规模或分项目上报。

五、计划指标确定过程和依据

（一）国有建设用地供应能力

1、国有建设用地供应潜力调查

依《大通湖区土地利用总体规划（2006-2020年）》时间进程要求，2011-2020年全区可新增国有建设用地指标为304.98公顷。2012年大通湖区供应国有建设用地22.78公顷，2013年供应19.13公顷，2014年供应33.12公顷，2015年供应15.56公顷。因此，2016年大通湖区国有建设用地供应潜力为214.39公顷。

2、大通湖区国有建设用地供应能力测算

国有建设用地供应能力主要包括年度土地利用计划中拟供应的土地，即新增建设用地、依法办理农用地或未利用地转用和征收的建设用地、政府收购储备的土地、政府收回的土地、结转上一年度批而未供的建设用地以及增减挂钩的建设用地。大通湖区2016年国有建设用地供应潜力主要来源于新增建设用地指标、存量建设用地及增减挂钩的建设用地。

（1）新增建设用地指标分析

目前，益阳市国土资源局尚未下达大通湖区2016年新增建设用地年度计划指标。该计划指标包括两个部分：一是城市规划区范围内新增城镇村建设用地，其二是省以下“圈外”单独选址建设项目和国务院及国家发改委等部门批准、核准项目。益阳市国土资源局2007-2014年下达给大通湖区的土地利用年度计划指标中新增建设用地平均为6公顷，预计2016年市局下达的新增建设用地指标应为6公顷；同时，近4年新增国有建设用地指标当年供应率保持在40.00%左右，故可预计2016年可实施供应的新增国有建设用地指标为2.40公顷。

（2）已批准未供应新增建设用地供应潜力分析

根据国土部门提供的《2006-2015年已批准而未供应用地台帐》，统计已批准未供应的建设用地共计58.35公顷，其中已达到供地条件的面积为44.40公顷。

（3）存量建设用地分析

依据省国土资源厅对存量建设用地概念的界定，这部分用地是指发生二次供地的国有建设用地。按省国土资源厅180号文要求，存量建设用地包含土地储备计划用地、闲置土地、“三旧改造”用地。截止2015年12月30日，大通湖区储备存量土地和闲置土地总量为5.81公顷， 计划棚改用地0.20公顷，合计6.01公顷。均已完成前期工作，可直接实施供应。

（4）增减挂钩项目的建设用地供应分析

截止至2015年12月30日，大通湖区实施了益阳市大通湖区2011年增减挂钩项目，可提供供应建设用地面积为14.98公顷。

（5）国有建设用地供应能力确定

综上所述，2016年大通湖区可实施供应的国有建设用地面积为67.79公顷，其中新增国有建设用地46.80公顷、存量土地6.01公顷、增减挂钩提供建设用地14.98公顷。

（二）国有建设用地需求量预测

1、预测内容与思路

（1）预测内容

国有建设用地需求预测主要包括计划期内国有建设用地需求总量和商服用地、工矿仓储用地、住宅用地（含廉租房用地、经济适用房用地、商品房用地等）、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、特殊用地等各类国有建设用地需求量预测。

（2）预测思路

在对大通湖区经济社会发展情况、土地利用、地产市场状况等调查分析的基础上，根据不同的土地类别，选择相应的预测方法，科学预测国有建设用地需求总量和结构。最终，结合大通湖区相关单位申报的国有建设用地需求审核情况，综合确定国有建设用地需求量。

2、经济社会发展状况分析

（1）经济社会发展走势

2015年，面对国内外复杂形势和一系列重大挑战，全市上下在市委的坚强领导下，积极应对，抢抓机遇，开拓进取，经济社会发展取得了新的成绩。根据《大通湖区2007-2014年统计年鉴》可以了解到2006-2014年的经济社会发展状况。如表5-1所示：

表5-1 大通湖区2007-2014年主要社会经济指标

注：数据来源于《益阳市大通湖区统计年鉴（2007-2013年）》与《益阳市大通湖区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、益阳市大通湖区政府工作报告。

3、国有建设用地需求量预测

（1）预测方法

1）趋势预测法

趋势分析法称之为趋势曲线分析、曲线拟合或曲线回归，它是迄今为止研究最多，也最为常用的定量预测方法。

建设用地供应量是一个时间序列，可以根据过去的资料总结其变化规律并拟合出一条曲线，使得这条曲线能反映土地供应总量的变化趋势，然后按照这个变化趋势曲线，建立预测模型，对要求的未来某一点估计出该时刻的预测值。在实际工作中一般采用时间序列趋势预测法，它的自变量为时间t，因变量Y为拟合值（在样本范围内的）或预测值（在样本范围之外的），与实际值之差为拟合误差或预测误差。

时间序列趋势预测法的自变量就是时间t，因变量为时一间序列本身Y。其一般形式为：

式中：为拟合值(在样本范围内)或预测值(在样本范围之外)，与实际的Y之差就是拟合误著或预测误差。

趋势预测时，先将序列描绘在横坐标为时间X，纵轴为指标时序值Y的直角坐标上，绘成一张散点图，然后根据序列的散点图形状，结合对其发展的具体分析，选择适当的趋势方程，用最小二乘法求解方程中的参数(常系数)，再应用选定的趋势线方程进行预测。常用的趋势线方程有：

a)直线型趋势线：，此预测方法用于面积逐年增减大致相同；

b)二次曲线方程及三次曲线方程：，，此预测方法主要用于时间序列中的逐期增长量中期大，前期和后期小；

c)指数方程：，此方法适用于逐年增减率大致相同。

2）回归预测方法。

回归分析法（又称统计分析法），是通过对历史数据的分析研究，探索经济、社会各有关因素与土地利用的内在联系和发展变化规律，并根据对规划期内本地区经济、社会发展情况的预测来推算未来的土地利用量。其任务是确定预测值和影响因子之间的关系，从而实现预测。但由于回归分析中，选用何种因子和该因子是用何种表达式有时只是一种推测，而且影响土地利用因子的多样性和某些因子的不可测性，使得回归分析在某些情况下受到限制。

多元回归是回归分析中的一种，主要运用于一个因变量与多个自变量在数量关系上存在线性相关的情况。由于运用多元回归分析法建立回归模型的科学性，多元回归分析法在实际中许多领域得到了利用，在土地利用中也取得了良好的效果。

多元线性回归模型是指有多个自变量的线性回归模型，用于揭示因变量与其他多个自变量之间的线性关系。采用多元线性回归法预测国有建设用地的数学模型为：

其中：Y为国有建设用地的预测值，x_i为各种制约因素，p为制约因素的个数。

多元线性预测模型的形式和计算过程相对简单，应用更为方便。该模型避免了单因素预测的局限性，充分考虑了影响建设用地规模的多种重要的因素；反映了固定资产投资、劳动投入和经济发展等对建设用地规模的综合作用。

3）指数平滑法。

指数平滑法是用以往历史数据的指数加权组合，来直接预报时间序列的将来值。指数平滑法是在移动平均法基础上发展起来的一种时间序列分析预测法，它是通过计算指数平滑值，配合一定的时间序列预测模型对现象的未来进行预测。

其基本的指数平滑模型为：

式中Y_t为时间t的预测值，F_t-1为时间t-1的实际值，Y_t-1为时间t-1的预测值，a为平滑指数，取值范围为[0,1]。

利用平滑指数对反映变量历史变化情况的统计数据修正平滑，以分析变量的演变趋势，从而对计划期的土地需求量进行预测。该方法对过去的数据分别赋予不同的权重，一般来说，较近数据对将来的影响比较远数据对将来的影响大，所以较近的数据权重大，较远的数据权重小。

土地供应的时间序列数据点如果呈线性趋势，可以采用一次或二次指数平滑法预测；数据点如果呈非线性趋势，采用三次指数平滑法预测。

4）用地定额指标法

用地定额指标法是按照国家规定的项目用地定额或生产规模用地定额指标，按项目或生产规模测算未来一定时期土地需求量。

用地定额指标法预测模型为：

式中：Y为预测值；C为项目或生产规模；K为定额指标。

5）灰色模型预测法

灰色模型（Grey  Model），记为 GM。灰色建模是用原始数据列作生成后建立微分方程，如果有N个变量，则记为GM（1，N）。特殊地，只有一个变量的数列，则为.采用灰色模型对土地供应量进行预测时，通过灰色关联度分析，可知土地供应量与国内生产总值、总人口、城镇人口、固定资产投资、人均国内生产总值、第二产业产值、第三产业产值密切相关。基于这些因子，采用灰色系统模型法建立灰色GM（1，N）模型，进行计划期国有建设用地需求量预测。灰色模型的实质是对原始数据作一次累加生成，使生成数据列呈现一定规律，各数据列的曲线可以用典型曲线逼近，然后用逼近的曲线作为模型，最后将模型预测值作一次累减还原，用以对系统进行预测。

用为例说明建模步骤：

①登录原始数列，并用累加生成数列：

②用累加生成数列构成矩阵B，用原始数列构成数据列矩阵。

③求微分方程参数。生成数列模型的解为：

按最小二乘法，参数为：

④建模。将之值代入下式。

，

为生成模型计算值。

⑤数据还原。按下述公式还原：

，为模型计算值。

⑥检验。将模型计算值与实际值比较，求出残差：

根据前面的数据得出后一个数据，依次递推检验，每一个检验值对模型来说都是后验值，称为后验差检验。记时刻实际值与计算值（预测值）之差为：

即称为时刻残差。

记实际数据，，2，…，n的平均值为：

记残差，，2，…，n的平均值： ，

记原始数据方差为：；记残差方差为：；，称为后验差比值。指标 C越小越好。 C越小，表示越大而越小。大表明原始数据方差大，离散程度大。小表明残差方差小，离散程度小。C小表明尽管原始数据很离散，但模型所得计算值与实际值之差并不太离散。

称为小频率误差。越大越好，越大表明残差与残差平均值之差小于给定值的点较多（以百分比记之）。

按与两个指标。可综合评定预测模型的精度。具体指标如表5-2所示：

表5-2 灰色模型预测精度评定指标

(2)预测过程

1）需求总量预测

由于全区2007-2014年大通湖区国有建设用地供应总量起伏较大，无规律可循，所以国有建设用地供应需求难以采用趋势预测法预测，其次，完整的国有建设用地供应数据只有2007-2013年数据，数据量偏小，采用线性回归和灰色模型法预测，会导致数据严重偏离实际，所以国有建设用地供应总量也不宜采用线性回归和灰色模型法预测，此处选用定额指标法和项目累加法来进行预测。

①用地定额指标法

事实上实际供地量与GDP和固定资产投资紧密相关，且由于投资情况滞后于供地时间，所以拟采用近八年的供地总量和经济总量的定额关系进行测算。

表5-2  大通湖区近八年社会经济统计数据与建设用地供应情况

               单位：亿元、公顷

由表5-2可知，大通湖区近七年供应的国有建设用地总量为103.62公顷，八年GDP总量为186.11亿元，则每公顷用地创造的GDP为3.22亿元，近七年固定资产投资总量为131.96亿元，则每公顷用地需投资2.29亿元。由于大通湖区各项经济指标呈线性增长，因此采用趋势预测法测算2016年全区GDP、城镇固定资产投资额。根据与历年用地数据拟合的优劣程度，选择不同的数据模型，得出变化趋势图及预测模型如图5-1,5-2。

根据预测模型得到大通湖区2016年GDP总量为44.61亿元，2016年固定资产投资总量为44.75亿元，根再非别拟合GDP、固定投资额与国有建设用地获得相应拟合曲线，分别测算出 2016年国有建设用地供应总量为40.69公顷和53.49公顷。两条拟合曲线的相关系数分别为0.724、0.711,拟合度一般，而两个预测值相差较大，故国有建设用地进行分项预测，不采用此结果。

 图5-1 GDP与供应面积拟合图      图5-2 固定投资与供应面积拟合图

②部门累加法

通过组织大通湖区各有关部门申报2016年用地项目，调查各类国有建设用地的需求，汇总到得到2016年全区供地需求。通过对各项目类型的累加，得出2016年大通湖区各类建设用地需求汇总为51.90公顷。其中，商服用地1.86公顷，工矿仓储用地10.26公顷，住宅用地27.41公顷，公共管理与公共服务用地4.65公顷，交通运输用地7.72公顷。

两种方法得到的需求总量相差较大，取更贴近大通湖区实际用地需求的部门用地累加面积作为预测得到2016年度国有建设用地需要量为51.90公顷。      

2）各类国有建设需求预测

①商服用地需求预测

近年来，随着社会经济的进一步发展，大通湖区商服用地供应量呈稳中有升的态势（图5-3）。可以采用趋势预测法对2016年度全区商服用地需求进行预测，预测模型如下：

图5-3 大通湖区商服用地供应量变化趋势

预测模型中=0.940，曲线拟合度良好，预测精度较高。

通过预测，2016年度大通湖区商服用地需求量为5.18公顷。

②工矿仓储用地需求预测

近年来，大通湖区工矿仓储用地供应量随时间序列波动较大，呈现出明显且迅速的上升或下降趋势，根据平滑指数选取原则，平滑指数可在0.6-0.8间选值。根据不同的平滑指数值得到不同的预测结果，如表所示。

表5-3 大通湖区工矿仓储用地指数平滑法模型分析结果

由预测结果可知，不同的平滑指数对于的预测值变化范围较小，则取其平均值作为工矿仓储用地需求预测值，即：13.79公顷。

③住宅用地需求预测

为响应国家相关政策，近几年来大通湖区划拨了少量国有建设用地用于廉租房建设，但绝大多数住宅用地以出让形式供应。受宏观调控政策的影响，住宅用地供应呈现出非线性变化。因此，宜选用灰色模型进行预测。运用DPS软件，根据历年住宅用地数据建立起与时间序列关系建立GM(1,1)模型，分析如下：

表5-4  大通湖区住宅用地需求量灰色模型预测分析结果

由以上结果可知，模型1的模型评价都很好，且模型1的C值最小，即精度最高，所以建立住宅用地的预测模型为：

通过模型测算出大通湖区2016年住宅用地需求为27.48公顷。

④公共管理与公共服务用地需求预测

根据大通湖区有关部门提出的重点建设项目安排和国有建设用地需求调查结果，采用定额指标加和法预测确定2016年度大通湖区公共管理与公共服务用地需求量为4.65公顷（详见附表）。

⑤交通运输用地需求预测

根据大通湖区交通部门提出的重点建设项目安排和国有建设用地需求调查结果，以各项目用地情况为基础统计汇总，采用定额指标加和法预测确定2016年度大通湖区交通运输用地需求量为7.72公顷。（详见附表）

⑥水利设施用地与特殊用地

由于各单位上报的用地申请数据均无水利设施用地与特殊用地，同时由于此类用地的受社会发展、经济增长、政策等影响因素难以确定，故2016年不考虑这两类用地的需求与供应。

对以上各类国有建设用地需求预测结果进行汇总，得到2016年度大通湖区国有建设用地需求总量为58.82公顷。

4、国有建设用地需求审核分析

大通湖区2016年各类建设用地需求预测结果加和总量58.82公顷。大通湖区各相关用地单位上报的计划期内国有建设用地需求总量为51.90公顷。可知预测值与各单位上报数值有一定差别，经与区国土资源管理局协商后，确定供应计划总量以各单位上报需求量为基础，参考预测指标和大通湖区近年来报批土地落实情况，对上报单位数据进行仔细审核。用地需求审核标准如下：

①优先安排已列入国民经济和社会发展计划的水利、能源、交通等重点建设项目用地，保障重点；

②优先保证保障性住房用地指标，将保障性住房计划单列，优先安排和确保各类保障性住房的用地指标，要应保尽保；

③积极盘活存量建设用地，实现资源充分利用。挖掘城市内部用地潜力，合理调整和改善城市用地结构，提高城市土地利用效率和节省土地资源；

④严格控制城市用地规模，严格控制商品房用地单宗出让面积。城镇建设要集中紧凑、合理布局，尽可能利用荒坡地，不占好地；

⑤以供制需、以供引需，统筹兼顾，合理安排和平衡各业用地；

⑥与土地利用年度计划、城乡规划、房地产发展规划、国民经济与社会发展规划相衔接。

经过多次审核，最终确定大通湖区2016年国有建设用地需求量为51.82公顷。

（三）计划指标确定及说明

1、国有建设用地供需平衡分析

2016年度大通湖区可实施供应的国有建设用地为67.79公顷，国有建设用地需求总量为51.82顷，建设用地供需平衡盈余量=供地能力—用地需求=15.97公顷，平衡有余。因此，2016年度全区国有建设用地供应完全能够满足经济社会发展的用地需求。

表5-5 国有建设用地供给及需求对比表

                                                     单位：公顷

2、国有建设用地供应指标确定

（1）供地总量的确定

2016年度全区国有建设用地供应总量为51.82公顷，其中当年新增建设用地49.92公顷。

（2）供应结构的确定

兼顾协调各业发展有效用地需求，形成与区产业结构特征较为一致的用地结构。2016年，全区拟供应商服用地1.83公顷，占国有建设用地供应总量的3.53%；供应工矿仓储用地10.26公顷，占国有建设用地供应总量的19.80%；供应住宅用地27.36公顷，占国有建设用地供应总量的52.79%；供应公共管理与公共服务用地4.65公顷，占国有建设用地供应总量的8.97%；供应交通运输用地7.72公顷，占国有建设用地供应总量的14.90%。

（3）供地布局的确定

2016年，商服用地主要布局在北洲子镇中岭村、永兴村和河坝镇千亩湖西北角。全区拟供应的住宅用地中，经济适用房用地布局在经济适用住用地分布主要在金盆镇，其他商品房用地主要安排在千山红镇城区、镇城镇区内、河坝镇三广村等区域。工矿仓储用地主要分布于河坝镇工业园和千山红镇等区域。公共管理与公共服务用地分布于河坝镇、千山红镇、北洲子镇以及金盆镇。交通运输用地主要分布于千山红镇、金盆镇。

（4）供应时序确定

根据大通湖区各单位、各部门上报的土地需求拟供地时间，结合历年各地类土地供应时序，以季度为时间单位对全区2016年度国有建设用地供应时序进行安排。

第一季度拟供应国有建设用地1.95公顷；第二季度拟应供国有建设用地32.35公顷；第三季度拟供应国有建设用地15.48公顷；第四季度拟供应国有建设用地2.03公顷。（详见表5-6）

表5-6 大通湖区2016年度国有建设用地供时序   

                                             单位：公顷

（5）供应方式的确定

大通湖区2016年度国有建设用地采用出让和划拨方式进行供应。商服用地、住宅用地和工矿仓储用地采用出让方式供地；公共管理与公共服务用地部分采取划拨方式供地，其它则采用出让方式供地；交通运输用地均采用划拨方式供地。全区2016年出让国有建设用地为42.11公顷，占国有建设用地供应总量的81.26%。划拨国有建设用地面积9.71公顷，占国有建设用地供应总量的18.74%。

（四）相关情况说明

近些年来，大通湖区深入贯彻落实科学发展观，以超常跨越发展为目标，大力实施“统筹靓区、工业强区、基地立区、旅游活区、科教兴区”发展战略，全区国民经济和社会发展计划执行情况较好，着力打造“四区一基地两中心”，构建“一核两轴三区”的总体布局。因此，2016年交通运输用地需求较往年有所增加。

2016年度住宅用地供应中，保障性住房用地、棚户区改造用地、中小套型商品房“三类”用地占住宅用地供应总量的78%，单宗商品房供应面积不超过7.00公顷，符合相关规定。

六、计划的可行性

（一）规划基础数据可靠，规划依据充分

计划编制中采用的土地利用现状数据以省厅验收通过的大通湖区第二次土地调查数据和国有建设用地供应统计台帐为基础，并对某些实际变化较大而统计台帐未能反映真实状况的用地进行必要的实地调查核实后形成的数据。图件编制以城镇地籍调查图件为底图，具有较强的准确性和现势性。计划以国家有关法律、法规、政策和《大通湖区国民经济与社会发展第十三个五年规划》及上级下达的土地利用年度计划控制指标为依据，并符合大通湖区总体规划、土地利用总体规划等行业发展规划，计划依据较为充分。

（二）基础研究扎实，可操作性强

为使国有建设用地供应计划草案拟定科学合理，根据大通湖区土地利用现状，土地利用规划和城市规划实施状况，建设用地来源、权属、手续办理情况等，综合确定计划期内可实施供应的国有建设用地规模；在开展经济社会发展状况与走势和土地利用与地产市场状况调查的基础上，结合重点项目和重要产业的用地需求，采用相关数学模型与方法，开展计划期内国有建设用地需求总量和各类建设用地需求量预测；根据计划期内可实施供应的国有建设用地规模、预测结果和区国土资源局审核通过的用地需求量，通过多次与区计划编制办沟通论证后，综合确定计划期内国有建设用地供应计划指标；在计划期内国有建设用地供应计划总指标的框架下，根据全区土地利用分区、城市功能分区状况和土地规划用途等，在进一步与各用地单位相关负责人座谈讨论、衔接协调后，统筹协调各业发展用地需求，分解供应指标、拟定供应时序和供应方式、形成拟供应的主要宗地空间布局图。计划编制基础研究扎实，可操作性强。

（三）计划重点突出，用地配置较为合理

计划草案拟定过程中，认真贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，落实最严格的耕地保护制度。妥善解决各部门的用地矛盾，优先保证交通、水利等基础设施和重点建设项目、重要产业的用地需求，严格控制限制类用地项目供应；合理安排住宅用地供应结构，确保保障性住房用地、棚改用地和中小套商品房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%，单宗商品住宅用地出让面积不超过7.00公顷。计划编制重点突出，用地配置较为合理。